马来西亚休闲房产成热门投资

政府推行2013至2014大马旅游年，带动我国旅游业之余，也为零售业和酒店业捎来佳音。

这股动力，连带激励零售和酒店类房产。国际房产顾问DTZ以及威廉氏、达哈与王（WTW），都相当看好休闲房产接下来的走势。

放眼吸引2800万人次游客巴生谷零售酒店业看俏

旅游部早前放话将在“2014大马旅游年”下，吸引2800万人次的游客来我国观光。业界相信，内外加持下人潮涌现和更高消费，势必激起巴生谷零售商店与酒店业更火红火热！虽然距离2014年还有一年的时间，但我国已积极做准备，就连业者和商家都不可错失良机，期望吸引更多外国游客来马旅行和消费，一举刺激零售业与酒店业增长。除了外资游入大马，本地消费者也不输人，积极推动国内旅游之余，消费信心亦持稳，早前评估机构宣布2013年首季消费者情绪指数（CSI）扬升至118.7点。旅游业，是我国继制造业后的第二大领域，去年占大马国内生产总值15.1%，相当于1308亿令吉；相比2011年的1254亿令吉，涨幅高达14.8%。

消费者信心指数升

我国2012年共接待2503万游客，高于2011年的2471万人次。

至于国内市场，尼尔森（Nielsen）早前公布2013年首季消费者信心指数报告显示，大马消费者对未来就业前景与个人财务保持乐观，信心指数扬升至110点。

外围需求回升、加上国内货币政策以及低通胀率，都是激励国人乐观情绪上升的推动力。

房产顾问威廉氏、达哈与王（CH Williams Talhar & Wong，简称WTW）预测，游客量倍增提高酒店入住率，但新酒店的房间促销，将把房间平均收费率抑制于现有水平。

“同时，零售业也受到旅游业速增而看俏，而国人的消费同样受到政府利商和发放公务员奖金等等激励。”

就业前景及个人财务指数飙增

尼尔森预期，大马次季的经济稳定和持续增长，也使得未来就业前景与个人财务的指数强劲增长。另一方面，根据统计，我国家庭平均收入从2009年开始，每年增长7.2%，至每月5000令吉。基于巴生谷办公楼供应过剩，投资者把焦点转向零售商场领域，特别是适合中产阶级的资产。

这些数据对个别领域有其意义，但以全面的角度观察，就能够从中发现，酒店与零售商店都将成为潜在获益的领域。

国内外投资者着重巴生谷

针对我国零售商场，不少海外和国内投资者的目光都聚焦在巴生谷，如澳洲Land Lease集团和日本的永旺集团（AEON）。

比起往年，2012年零售市场整体趋稳，没有太大变动，租金也只小幅度增加。

WTW指出，各地特别是吉隆坡、新山、马六甲和亚庇零售空间，去年认购与出租率较其他地方更优异。

报告说，零售商店的租金与出租率增长速度，将在2013年稍微放缓。不过，消费者开销持续增加，将可支撑零售商营收走高。

WTW预期，今年市场将对零售空间涌现更高需求，特别是吉隆坡和新山地区。

零售业销售增长料达6%

2011年期间，巴生谷零售业的销售增长率高达8.1%，而2012年零售业销售增长预估可达到6%。

然而，全球经济危机，加上大马消费者在零售开销方面变谨慎，让许多本地公司异口同声认为，销售成绩不起反跌。WTW统计指出，巴生谷2012年零售业一口气增加4间商场，零售空间添加近210万平方尺。

“新建竣商场包括佰乐泰广场（Paradigm Mall）、万挠永旺佳世客（AEON Jusco）、实达城购物广场（Setia City Mall）和巨人霸级市场（Giant）。”报告说，截至2012年杪，巴生谷零售商店供应共计4500万平方尺。

购物商场蜕变更全面

经过5年的洗礼，巴生谷零售商店领域蜕变不少。

早期，购物商场的用途，纯粹是应付我们一般需求；如今，购物商场逐渐进化得更全面，并打着不同的主题吸引消费者。

市场最近捎来更多新发展计划，包括：

●国浩置地（Guoco，1503，主板产业股）建议在白沙罗城（DamansaraCity）建设零售商场

●柏威年产托保荐人林晓春夫妇持有的Urusharta Cemerlang，拟扩展柏威年广场

●城中城产业（KLCCP，5089，主板产业股）扩展城中城———Lot K

●Sapura Ventures建议兴建的Sapura零售商场

●侨丰产业（OSKProp，6661，主板产业股）的Gallery@Pan'gaea商场

内需强稳支撑隆商场出租率达91.4%

国际房地产顾问公司DTZ研究指出，国内需求强稳，支撑吉隆坡零售商场今年首3个月的出租率达到91.4%。

优质零售商场，主要都坐落在吉隆坡中心，如柏威年广场，平均月租每平方尺约16.5令吉。

另有报道称，大马凯德产托（CMMT，5180，主板产业信托股）的金河广场平均月租每平方尺是13.18令吉。至于谷中城美佳广场和The Gardens广场，分别平均月租是每平方尺12.35令吉与11.52令吉。

今年增190万平方尺零售空间

踏入2013年，巴生谷零售业将迎接更多新零售商场和一间翻新商场，估计带来额外190万平方尺的零售空间。可是，新商场将对现有零售商场施压，导致认购率与出租率的速度放缓。

未来6个月持稳

WTW预期，整体零售业将在未来6个月持稳，销售增长则受外围因素影响而放缓。

“今年，我们将继续见到更多翻新或重新定位的旧零售商场，包括Sunway Putra Mall购物中心、西娜哥打（Sinar Kota）商场、Atria购物中心，以及配合捷运建设而再发展的武吉免登大厦（Bukit Bintang Plaza）。”

吉隆坡都会将在今年增加3间零售商场，即Nu Sentral、蕉赖Sentral和The Strand购物中心。

巨人霸级市场USJ1和D’Pulze亦会在今年竣工，推高大吉隆坡的零售商场供应。

另一方面，柏威年产托（PavReit，5212，主板产业信托股）早前透露有意在未来数年内，把飞轮海88广场与USJ商场纳入旗下产业组合。

隆雪3星以上入住率70%

巴生谷3星至5星级酒店过去5年的入住率，介于65%至70%。就去年而言，4星级酒店和服务式公寓入住率分别达到70%和73%。

至于酒店客房价格，3星级酒店维持平均每晚125令吉，而5星级酒店从去年平均每晚308令吉，扬升到324令吉。

随着大马吸引越来越多高消费游客，我国酒店业将成为许多国际连锁酒店和酒店的焦点，如Aloft酒店、Harrods酒店和Movenpick酒店。

Aloft酒店已在今年首季开张，提供494间客房。

耗资25亿耸立首都 四季汇提升发展水平

要说酒店业的盛事，不得不谈东南亚四季汇（Four Seasons Place）即将落户吉隆坡的计划。

年初为这项计划主持动土时，首相拿督斯里纳吉形容：“这不仅吸引更多投资者和游客到我国投资和观光，还将我国的发展提升到国际水平。”

全球闻名的四季汇（Four Seasons Place），选了吉隆坡作为这个国际品牌东南亚首站，计划总共耗资25亿令吉，楼高65层。

这项计划是由四季酒店集团和VenusAssets私人有限公司的联营，融合酒店、高级公寓和购物广场的设备。

自2005年就已传出四季汇将落户吉隆坡，但直至最近动土礼，计划详情才公诸于世。

预计2016年完工

Venus Assets主席丹斯里赛尤索夫指出，整个计划预计2016年完工，届时将会成为吉隆坡一个新地标。

他表示，吉隆坡四季汇占地150万平方尺，其中酒店占的面积约30万平方尺，设有231间酒店房间、242间公寓单位及购物广场。

怡保新山古城关丹 4城市酒店入住率飙升

WTW表示，国内酒店业重点地区是怡保、新山、马六甲和关丹的酒店，入住率大幅提升。

反观其他地方的酒店，仅小幅度增长或甚至没有太亮眼表现，其中包括巴生谷地区。整体上，酒店业2013年表现预期将与去年不相伯仲，估计只有这4个城市表现较亮眼。

巴生谷酒店供应在2012年录得4万4547间客房或150栋酒店，较2011年的4万1045间客房或140栋酒店来得高。

其中，3607间房或20栋酒店是属于服务式公寓类型，而其余4万940间房或130间酒店则是3星至5星级酒店。

巴生谷2012全年共有7间4星或5星级酒店竣工，添加2366间客房，包括BestWestern Premier Dua Sentral酒店、君悦酒店（Grand HyattHotel）、弗雷泽商业区（Fraser Business Park）IbisStyle酒店、Vivatel酒店、白沙罗皇家宾堂酒店（RoyaleBintang），以及蕉赖IbisStyle。

另外有4间酒店正在建设，分别是Wolo酒店、吉隆坡中环Aloft酒店、孟沙Pullman酒店及One@Bukit Ceylon酒店套房，预计2013年杪竣工后增加1529间客房。

去年巴生谷酒店平均入住率达到68%，不如2011年70%；平均客房价格维持不变。

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