马来西亚旅游业运财 房地产发威

隆供过于求竞争激烈

莱坊国际报告指出，在今年上半年，吉隆坡市区的办公单位供应面积达4830万平方尺。

进入年底时，将有210万平方尺的办公单位释出市场，包括LGB大厦、人民银行（BANKRAKYAT）的总部大厦，及1Sentrum大厦。

“原订在今年完工的合盛第二大楼及Crest Sultan Ismail，竣工期限则延后至2014年。”

预先签租约防变空城

吉隆坡市区的办公单位认租率平均为81.6%，在竞争激烈的办公单位出租市场中，许多发展商都采取预先签下租约的措施，避免建竣后的办公大楼沦为空城。

在吉隆坡市区的外围地区，上半年认租率较2012年下半年，滑落4.8%至82.2%，主要因为新落成的Nu Tower1及Nu Tower2，为市场新添190万平方尺的办公单位供应面积。

在租金回酬方面，吉隆坡市区及外围地区，每平方尺租金分别为5.97令吉及5.40令吉；至于A级以上的办公大楼租金，则介于6.50令吉至12令吉。

“吉隆坡的办公单位可出租面积仍出现供过于求的情况，不过，A级以上的办公大楼需求预期稳定增长，楼龄较久且设施有待更新的办公大楼则会面对激烈价格竞争。”

柔购新单位需等两年

随着许多跨国企业纷纷前来依斯干达开设办事处，对于A级办公单位需求也不断增加，但综观依斯干达市场，仍处于供不应求的形势，预计要在两年后，市场上才会有新一批办公单位供应。

在今年首季，依斯干达中央商区一带的的办公单位每平方尺租金介于2.50令吉至3.30令吉，非中央商区的办公单位租金则介于1.60令吉至2.50令吉，在市区边郊的其他地区每平方尺租金则低于1.50令吉。

报告指出，预期未来对办公单位的需求将激增，许多计划已陆续开跑，包括Vantage Bay、Tropicana金海湾，以及Medini的其他办公大楼建设计划。

报告指出，在今年末季，金海湾、努沙再也Medini、公主港地区、地不老区（涵盖百合花园、百万镇及哥打布特丽）及茂奥斯汀花园至乌鲁地南地区，都将是房产活动的活跃热点。

槟地小人稠认租率高

槟城办公单位的供应维持在554万平方尺，由于地小人稠，市区办公大楼认租率一般超过90%。

其中包括两栋位于的办公大楼认租率更从2012年下半年的96%，扬升至97.5%。

“租金增幅持平，每平方尺租金介于2.50令吉至2.80令吉。”

值得期待的是，两栋附有科技设施的新办公大楼，包括Suntech及IJM Land大厦，尽管地点位于市区外围，但仍保持95%的认租率，每平方尺租金介于2.50令吉至3.40令吉。

大型计划加持催化房市

大型公共设施工程如捷运计划，成为城市边郊地区房产发展催化剂。

莱坊形容，市中心周遭地区受溢出效应（spillover effect）带动，发展逐渐旺盛，房价也随之提高。

公共交通运输系统的发展，进一步加强市区与外围城市的联系，让一些位于外围地区但拥有先进设施的办公大楼租金更具竞争力。

自捷运计划宣布后，不难发现大部分的发展项目以及房产投资讲座，话题总是围绕在捷运计划如何带动当地的房产需求。

由此可见，市场对于捷运计划所带来的乘数效应，拥有很高的期待。

隆捷运热点认购率高

一些沿着捷运路线建设的房屋项目如敦依斯迈花园的Ascencia服务式公寓、哥打白沙罗的Bayberry服务式公寓及梳邦的Nova Saujana计划，即使地点偏离吉隆坡市区，但依然取得不俗的认购率。

在槟城方面，“两岸三通一槟城”计划成为焦点，这项由马中两国企业公司联营进行的公共交通设施计划，建设项目包括3条主要高速公路及一条海底隧道。

这项大型公共建设预计将可为槟城在未来8年创造总值60亿令吉的工作机会。

槟二桥成经济催化剂

在大型土木计划的加持下，许多大型发展商也摩拳擦掌，准备推出规模达97亿令吉的房地产项目。

报告指出，IJM置地（IJMLand，5215，主板产业股）于槟城大桥附近的50亿令吉商业发展项目，便是其中之一。

此外，实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）于峇六拜（Bayan Lepas）的地下国际会展中心（sPICE）及酒店计划，将在2015年竣工，该项目料将成为邻近地区住宅房产发展的催化剂。

在槟岛，新公寓计划的销售强劲，Macalister路的Scott Residence，每平方尺售价介于565令吉至700令吉的公寓，认购率超过90%。

即将完工的槟城第二大桥，有助提升市场对投资峇都加湾（BatuKawan）、威南华都（Valdor）及Bukit Minyak一带的房产购兴。

柔依区放眼210亿投资

至于依斯干达，5个旗舰计划区的大型计划如火如荼进行，截至今年3月份，依斯干达的累计投资已达1亿1137万令吉，其中64%为本地投资者，该区预期今年可吸引210亿令吉的投资。

近年来，市场人士也观察到新加坡投资者开始将焦点放在该区，不少大型房屋发展公司如马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）、实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）以及鹏尼迪（PLENITU，5075，主板产业股），也增加公司于该地区的地库，小型发展商也以联营或购地方式进入依斯干达。

在公主港方面，UEM土地公司亦积极招商，让更多策略伙伴加入依斯干达的发展，在今年1月份，该区两块土地（面积分别为29英亩及14.7英亩），分别以2亿1100万令吉（或每平方尺167令吉）及1亿9000万令吉（或每平方尺297令吉）售出。

近期，新加坡Skyfront控股与依斯干达海滨控股（Iskandar Waterfront Holdings，简称IWH）伙拍，斥资7亿令吉在新山金海湾，发展超级高档公寓（SuperPremium Condo）计划。

发展计划用地位于柔佛海峡的一块地契地段，面积达3.48英亩，将建造3栋大楼共840间豪华公寓。

这是继碧桂园总值180亿令吉豪华公寓计划后，金海湾第二项大型公寓项目。

愤怒鸟飞入新山吸金

新加坡的新山，目前已拥有乐高乐园及吉蒂猫镇主题乐园。

即将建成的“愤怒的小鸟”（Angry Bird）主题乐园，会是当地第三个大型主题乐园，届时各个主题乐园将成为大马的吸金焦点。

风靡全球的“愤怒小鸟”游戏，将在明年中进驻新山城中城广场，面积料达2万6000平方英尺，新山将是Rovio公司于东南亚成立“愤怒小鸟”的首站。

此外，的主题乐园业者美国六旗集团（Six Flags），也计划在依区建立主题公园，投资总额高达12亿至15亿令吉之间，该主题公园预计会是大马乐高乐园的二倍。

在谈到依斯干达发展时，不得不提松木影城，这个影城将成为亚太区域规模及最完善的独立影城。

随着水上主题乐园以及酒店在年底完工，乐高乐园将转型成为“乐高度假村”，新主题乐园的开放适逢学校假期，势必成为“家庭”游客群必访景点之一。