大马2014预算案控房 毒药 良药

为了防止国内产业市场过热，政府在2014年预算案祭出了多项被认为调控房产的措施，包括上调产业盈利税（RPGT）、禁止发展商承担利息计划（DIBS）及即将推行的消费税（GST）等措施。

只是，作为投资者，应该要了解一体两面的道理，业者认为“严刑”或可抑制房市投机活动，却也带来一些挑战。

更重要的是，大家必须掌握这些措施的真正用意及操作，才能避开投资误区。

房价回稳未知 发展商冷暖自知

在各种有利条件下，产业领域近年来蓬勃发展，人人投资房产，使得产业价格急速上涨。

但这股热情，被近期政府宣布的2014财政预算案急速降温下来。

这次的预算案，除了重点“照顾”中产阶级的各种利民措施吸引市场目光外，另一个聚焦就在房地产。

预算案的打房措施，只是短空长红或是一剂“毒药”？投资者必须全盘了解当中的措施才能定案。

2014年财政预算案尘埃落定，在政府一系列打房措施下，产业领域被视为实时预算案的大输家。

为了缩小产业价格和购屋能力的鸿沟，政府宣布产业盈利税倍增、取消“发展商承担利息计划”和提高外国人购屋限制等措施。

从2014年1月1日起，产业盈利税将上调，国人和居民购屋后首3年内脱售，需缴产业盈利税高达30%。

调控或致房价进一步上涨

同时，外国房产短期投资者也难逃一劫，无论购屋后三、四或五年内脱售房产，一律需缴30%产业盈利税。

外国人在大马购屋的门槛，也从50万令吉，提高到100万令吉。

政府冀望压抑产业市场投机活动让产业价格回稳，房产市场却冷暖难测。

马来西亚房地产发展商会（REHDA）主席拿督斯里任广财指出，虽然2014财政预算案一些措施乃在预料之中，但他们对其中一些措施感到意外。

他针对2014年财政预算案发表文告指出，虽然上调产业盈利税可以抑制投机活动，但这也可能使产业业主延迟脱售，导致市场缺少供应，最后只会进一步推高房产价格。

而且该商会认为，事实上，大马房市投机活动并不显著。

威廉氏、达哈与王私人有限公司（CH Williams Talhar&Wong，简称WTW）相信，新措施实施后，产业投机分子的投机活动可能受到压抑。

或限制外国人购屋（低总价）

任广财说，外国人购屋首三、四或五年内脱售房产，30%产业盈利税过于苛刻，会向他们发出错误的讯息，不欢迎他们到大马投资房产。

他说，同样的，提高外国人购屋门槛，会打击外国人到大马置业。

“因为除了巴生谷、槟城和柔佛等较城市化地区，国内其他地方，50万令吉以上产业供应有限，100万令吉以上的产业更不存在。”

有违吸引专才目的

这种措施也限制了面积较小的单位发展，因为一般上单间公寓（Studio）和1房公寓的价格并不会超过100万令吉。

他也认为，外国人购屋门槛有违第十大马计划吸引更多外国专才的目的，且会影响“马来西亚我的第二家园计划”（MM2H）的发展。

简称WT也认为，产业盈利税，外国人和大马人待遇不同，会打击外国人的产业投资。

该公司认为，基于外国人产业投资过去几年内都有所增长，大马人和外国人的产业盈利税应该一视同仁。

狮城买家无惧打房

尽管本地业者认为，政府实时打房措施可能影响外国人在马房屋购兴，但新加坡市场人士认为，该国买家在柔佛尤其依斯干达特区的长期投资兴趣不会受影响。

橙易产业咨询有限公司（Orange Tee）国际房地产主管庄文富指出，受依斯干达经济特区发展带动，原本产业价格走势不及吉隆坡和槟城的柔佛地区近一两年持续升温。

依区仍有上涨空间

“尤其是依区的产业价格依然有上涨空间，不太可能下滑。”

他说，与两年前相比，柔佛产业价格几乎已。

至于未来走向，主要还是取决于依斯干达特区内诸多制造、金融、医疗保健领域的大型项目是否会按部就班地进行，并创造大量就业和移民机会，以带旺整个地区的经济和房地产市场。

他早前在新加坡举办的一项房地产研讨会上，针对马来西亚、伦敦、菲律宾等国人较关注的成熟和新兴市场进行分析。

高净值长期投资将不受影响

针对大马打房措施，虽然外国人购屋门槛上调至100万令吉，但庄文富认为，新国人民到马置业属长期投资，比如为日后养老筹谋，部分高净值资产人士则是要购买海景别墅作为休闲度假用途。

虽然大马政府上周五宣布的措施会打击投机炒家活动，但他相信，近几个月内柔佛房地产买卖的交易量会稳定下来。但依区的长期市场潜力仍受看好，价格上升空间依然存在。

庄文富认为：“从长远来看，这是好事，因为可让价格慢慢上扬，让市场逐步消化。涨得过快反不利于市场健康发展。”

补贴建中低价屋减轻发展商负担

发展成本不断上扬，对发展商来说是另一个负担。

随着政府在实时财政预算案中宣布推介的私人可负担房屋计划（MyHome），鼓励私人界兴建更多中低价房屋，任广财认为，这项补贴合时，能够减轻发展商负担。

政府将给予参与私人可负担房屋计划的私人发展商，每单位3万令吉补贴，任广财赞同政府的建议，预计这措施可激励更多发展商兴建人民可负担的房屋。

这项计划下，廉价屋的顶价为4万5000令吉，中价屋顶价为17万令吉；并公开给首次购屋者，廉价屋购买者的每月家庭收入不超过3000令吉；中价屋购屋者月入则需低过6000令吉。

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