2014房产新法章

房市降温措施酝酿发酵，者与业者在今年上半年纷纷勒马观望。

政府去年宣布的多项打房措施生效，加上不久前一些州政府推出的新措施，房产者如今要兼顾的环节更多。但也因为这些措施陆续生效，市场对于新法新例的阴霾逐渐散去。

下半年，者可以大步走，不必再担心不明朗或模糊不清而误闯陷阱。

我们找来熟悉房地产交易的亿达法务办事处创办人陈佐彬，和大家剖析2014年掀开的新法章。

上半年房市阴霾渐退散下半场， 进攻！

房贷难批、预算案、消费税，是否让你在上半年对于房产有所顾忌？

在经历了谨慎观望的上半年，亿达法务办事处创办人陈佐彬认为本地房市的阴霾逐渐退散，下半年将是好时期。

他也从法律角度出发，为大家剖析房产的有利及阻碍因素。

“趁低买入，高价卖出”这个道理大家都明白，但如何掌握时机却成了的难题。

陈佐彬表示，房市过热问题一直备受人们关注，政府也不断以降温措施暂缓房市发展脚步，然而这些措施，却让购屋者以及业者感到困惑，也让上半年的房产进入冷静期。

11因素影响回酬

“今年的房产如同足球赛，也有分上下半场以及中场休息，场内的11个球员都是影响房产能否取得回酬的关键。”

配合世足杯的来临，他以足球赛比喻为房产的考量，深入浅出地解释影响房市的11大要素。

1.薪制提高成本

于去年1月1日落实的薪金制度，将西马地区的雇员薪金设在900令吉，及东马设在800令吉。这也引起企业界反弹认为薪金制度应与员工生产力挂钩，而不是直接订下统一标准。

陈佐彬指出，建筑与房产发展为劳动密集型领域，在薪金政策下首当其冲。

“随着劳工成本提高，发展商将成本负担转嫁予消费者，进一步推高房价。”

2.沿捷运房产大

大吉隆坡计划下的捷运计划让人兴奋，不少者也看好捷运计划将带动一些地区的房产价值，因此，趁低价购下捷运路线途径的房产项目。

陈佐彬说，但者忽略了一个问题，如果相关基础建设项目延迟完工，那者在财务上是否拥有能力持有相关房产，直到基础设施计划完工？

他指出，购屋者需要做好心理建设以及财务准备，如果相关发展计划展延一年完工，要有心理准备面临房子空置一年的局面。

“另外，者在财力上，也需要做好规划，避免自己陷入困境。”

3.产业盈利税阻炒房

去年宣布新预算案时，产业盈利税由15%上调至30%，这项措施引起市场反弹，认为将重挫国内房市。

陈佐彬说，的问题在于税率主要是在每年的预算案时宣布，让者难以提早规划或改变策略。

“这就很像买了一张一年开彩一次的彩票，直到宣布的那（预算案），你才知道赔率是多少。”

他指出，其实产业盈利税在2007年之前就已存在，且税率在40%，但在2007年时，当时的首相敦阿都拉认为，我国房地产长期低迷，有必要扶持，因此豁免了。

“最近，产业盈利税的调整一直成为舆论话题，但目前的税率（30%），仍不及当年的40%。”

他说，提高产业盈利税并非坏事，因为这可阻止炒卖或将房产当做一场买卖游戏。

他指出，如果不想要承担高额税务，那不必短期内脱售，可以长期持有并且租出去，以租养房，等到时机来临时，才高价售出。

“如果每人将房产当做买卖游戏，那房地产只是建来买卖，没人使用或居住，这也违背了房产的初衷。”

4.分层地契法成焦点

城市地稀人稠，高楼住宅发展已成趋势，分层地契法令的实行也成为焦点。

在分层地契法令实施后，在房屋移交时，购屋者就可领取分层地契。

陈佐彬指出，在发展商移交房子时就可领取屋契，意味着购屋者必须缴付屋契转让印花税，这也是一笔不小的数目，对于年轻受薪族来说是另一个负担。目前的情况是公寓业主往往是在领到钥匙的几年后，都不需缴付印花税。

“这对者来说是好事，因为他们可以省下一笔钱，而且只要在分层地契发出前脱售房产，就不必缴付印花税。”

5.发展商保证金提高

以往，申请当发展商只需要缴付20万令吉的保证金，就可以加入房地产发展行列，但随着相关法令探讨修正，发展商的入门门槛大大提高，现金流也受到影响。

陈佐彬说，在建议中的修正案下，发展商必须支付的保证金为建筑项目发展总成本的3%。

“这将影响中小型发展商的现金流状况，发展大型计划更成难事。”

他指出，一旦建议通过，许多跨界发展的小型发展商或会因现金问题，不再涉足房产发展，当市场供应减少，房价势必扬升。

6.实际售价不利贷款

首相在去年预算案中宣布，发展商必须在买卖合约中阐明给予购屋者的优惠，以及不属于房屋的细项与费用都得清楚列明，银行只会根据实际售价衡量贷款数项。

他说，“实际售价”措施一旦落实，发展商必须在买卖协议中，必需将房屋装潢费用、电器以及折扣列明。在此新例下，大价扣除这些项目后，购屋者所获得的贷款将减少。

例如一栋房子售价为100万令吉，包括窗户、铁门与厨房壁橱的装潢费占20万令吉，那么银行将根据80万令吉的实际售价，提供90%的贷款。

他指出，落实这项政策，我国房市或许会出现如同中国的情况，购屋者买下的或许会是一间连窗户、瓷砖都没有的“空房子”，购屋者必须另行花钱请人代为装修。

“不过，这项政策一样没有明确指示，房屋部也没有跟进行动，业者也在静观变化。”

7.消费税前快快置业

将在明年4月1日开跑的消费税，成为各行各业的焦点，购屋者关注的问题是消费税如何影响房价。

陈佐彬指出，消费税实施后，房价势必飙升，所以在消费税实施前，是置业的时机。

尽管住宅类型房产获赦免，但别忘了在整个建筑过程中，涉及的建材、承包商、律师咨询以及其他费用等，都计入消费税。

“使最终售价不必加上消费税，但随着成本增加，发展商会将因消费税引起的成本负担转嫁予消费者，依然是由消费者买单。”

至于商业房产，一早已言明不在赦免范围内，消费税计算模式也较为透明化，较不会引起争议。

不过，消费税最让者担心的是，这项措施提高了置业门槛，让资金有限的者无法购买多项房产。

他说，假设一间店屋价格100万令吉，6%的消费税等于6万令吉，加上商业房产无法获贷款，这意味着，者必须准备更多现金应付房屋首期与其他费用。

“房屋消费税的征收，是根据房产的用途划分，SOVO与SOFO等精明办公室类型的房产，均不属于住宅类型房产。”

8.利息承担未有定数

以往发展商以发展商利息承担计划（DIBS）为行销号召，在建筑期间替购屋者偿还房贷利息，但新预算案已将此废除，让不少有意房产的人却步。

陈佐彬认为，这项宣布存有很大的灰色地带，因列明11月15日后不能有DIBS，但11月15日之前获批的申请案，包括正在进行中的发展计划，仍可以继续进行DIBS。

对于这项措施，他抱持观望态度，他说，预算案讲词虽有影响力，但之后的跟进行动、执行时间，以及法令修改才是关键，但至今仍是个未知数。

“法令若无修改，那就很难实行，在国行方面，也没有明确指示。”

9.先建后售或难推行

前房屋及地方政府部长丹斯里曹智雄曾经倡议，要在2015年实施“先建后售”政策。

不过，至今也同样未有法令通过，在市场上，也只有少数财力雄厚的大型发展商，以此方式发展房产计划。

陈佐彬指出，“先建后售”的概念，主要是为了防止房产发展计划遭搁置，但在我国搁置房产项目比例相对不高，而我国市场也尚未成熟，难以全面推行这项政策。

“先建后售需要有充沛的资金支撑，对于小型发展商来说，资金取得不易，先建后售无疑让小发展商难以生存。”

他说，使发展商取得银行贷款，相信利息也会很高，当房子建竣后，建材成本加上利息费用，将转嫁予购屋者，房价自然飙升。

目前的模式，是发展商先推介房产，吸引买家购屋，过后向银行借贷，银行会根据发展商建设进度付款，直至工程完成，才会将余款全数付清。

10.外资置业各州不同

外国人在我国置业底线设在100万令吉以上，但在执行上，却有的难度。

他表示，外国人置业对于者来说，是很重要的因素，因为这项政策决定了“卖家”市场的大小。

州政府决定“如果置业底线适中，业主可以卖给外国人，卖家选择更多。”

他指出，根据宪法，房地产与土地权限隶属于州政府管辖，所有关系到房地产与土地的事宜，主要听命于州政府的指示。

政府在这两项课题上，扮演着程序与统一性管理的角色，但不能干涉个人的买卖交易。

“这也就是说，政府虽有政策，但州政府却可以选择是否跟从。”

他说，目前我国每个州属都因经济环境不同，采用不同的政策。例如一早就已成为房产热点的槟城，在首相宣布前，就已设下100万令吉以上的价格限制；雪兰莪则将底线设在50万令吉以上。

一些州属如吉兰丹，则完全不让外国人购置房产，因此没有限制。

11.可负担屋供不应求

国人的薪资追不上房幅，在近年来成为坊间的舆论话题。

为了达到居者有其屋的目的，政府推动可负担房产房屋计划，推出价格在40万令吉以下的房屋，让中低受薪族有机会拥屋。

陈佐彬说，可负担房屋需求高，是的市场，但私人界发展商为避免与政府的房屋项目竞价，而选择推出较高价位的房屋计划。

不过，政府的可负担房屋计划建设速度以及供应，始终无法满足市场需求，在供应稀缺的情况下，购屋者就必须提高购屋预算，购置较高价位的房产。

“政府的可负担房屋价位介于20万令吉至40万令吉之间，发展商一般会选择推出价格较高的房屋，避免与政府房屋竞价，让自己失去价格优势。”

陈佐彬说，在此情况下，发展商推出的可负担价位房屋，价格一般在50万令吉至60万令吉，无法购得政府房屋的人，唯有提高置业预算。

了解法律事半功倍

律师虽在购屋程序中扮演举足轻重的角色，但说到房产，却很少人会向律师寻求意见。

对此，陈佐彬持不同看法，他认为法律与置业的关系密不可分，如果没有法律，就没有房地产。

人们在置业前，若没掌握法律知识，恐将让自己陷入高风险中。

“在多项工具中，为什么房产历久不衰，那是因为有法律保障，在我国更有宪法保障你的产业权益，这使得房产的风险大大降低。”

陈佐彬举例，若让者选择到尼日利亚或新加坡，大部分人都会选择到新加坡，因为后者拥有完善的法律结构，执法单位执行能力成熟，能保障者的资产权益。

了解法律可以让人们更清楚自己的权利，也可避免付出昂贵的学费。

房产非买卖游戏

对于目前的房产热潮，许多人期待短期买卖为他们赚取高额回酬，完全没有将个人财务、市场状况，标的性质了解清楚，就贸然入场。

陈佐彬认为，房产不应被视为买卖游戏，房产应是，使涉及买卖套利，也应该是在长期持有，且回酬率达到的水平后，才脱售套利。

“房产需要经营，许多短线者买入后，就期待短时间内卖出套利，但却没有想到万一出现变数，自己的财力是否足以应付。”

他举例，一些人会因为政府的基础设施计划将带来的经济效应而决定置业，但却没有将工程延误完成的因素考量在内，以致财务规划失算。

“房产应让房地产成为你的马，让它为你带来回酬（马车），而不是让马变成马车，那样的话，房产就会成了你的负累。”

了解你的马 才能走更远

路遥知“马”力，陈佐彬奉劝者在置业前，要先了解你心仪的“马”，到底是什么样的骏马还是驴子。

房市大热，市场上出现许多类型的房产，为不同需求、财务能力的者而设。

陈佐彬认为，除了大家熟悉的住宅与商业房产，还有保障、居家型办公室或精明办公室，以及休闲类型房产。

“许多人在房产中取得获利信心大增，就开始有了集邮心态，忘了评估风险，就轻易购置自己不熟悉的房地产，殊不知不同类型的房产，交易方式与赚幅都大不相同。”

例如工业房产，虽然拥有需求，但却并非人人适合，因工业房产不管招租或是脱售，都需要通过人脉网络，才能顺利以高价脱售。

再者，若不了解这个领域，就很难购得真正符合市场需求的工厂，到时，者就如同买了无马的马车，资产无望。

陈佐彬说，除非者了解相关房产交易的运作，以及市场的需求，否则，还是选择风险较低且受保障的住宅房产。

至于目前为流行的学生宿舍或保障类型房产，他建议者谨慎选择。

“如果邻近的学府搬迁，或是房产租不出去，使位于策略性地点，但房产在空置数年后，价值也会随之下滑。”

此外，一般学生宿舍型房产面积太小，不太适合家庭用户，日后若不租给学生，也很难脱售。

高回酬最重要

房产应回归基本面，以租养房有何不可？

陈佐彬认为，房产最终应是寻求回酬，之后才是资产回酬，但目前的方式却是以套利为主要考量。

随着我国朝向先进国目标迈进，房产价格将继续扬升，人们的负担能力将随之下降，如同亚洲其他先进国，在住宿模式将从拥屋变成租屋。

“者也应改变思维，如何在取得更高且长期的回酬。”

他说，与其选择新房屋发展计划，在房屋建竣后，者一起面临竞价与招租压力，不妨往社区发展成熟的二手房屋出发，寻找具有潜质的房产。

“黄金地区土地，的购屋模式将以二手市场为主。”

购置二手房屋出租的好处是，购屋者可在房屋转手3个，就招租，刻享有回酬，不必担心新项目完工后的多重未知数。

三季是置业好时机

什么人适合房产？只要你“Hold”得住，你就适合房产。

陈佐彬说，房产价格长期来说，呈扬升走势，只要拥有的持有能力，就能从房产中获得回酬。

“如果你的财力不足，那么就需要多想想看看，再作决定。”

他认为，今年上半年因去年底的各类负面消息，使得市场购兴暂时冷却，者与业者都在等候新发展，因此，首6个月的房市进度，不管是销售抑或新推介，都显得缓慢。

“在中场休息后，第三季将是出击的时机。”

随着末季预算将宣布，加上美联储或有行动，他认为，房市又将再次进入缓慢期，直至明年首季。