马来西亚购房者的法律保障

■陈佐彬律师

执行律师、亿达法务办事处（ChurAssociates）创办人、国际不动产业联合会（FIABCI）亚太区办事处荣誉法律顾问、专栏作者及的讲师。

以下是对陈佐彬的个人专访：

很多人并不了解现行的房屋发展法，也不清楚作为一名购房者的权利。因此，我这次将简单介绍1966年屋业发展法令以及1989年屋业发展条例，以及其为大马购房者提供的法律保障。

首先，让我们先来了解1966年屋业发展（管制及执照）法令。基本上，这项法令是为了管制房屋发展商及其执照、保护购房者权益及相关事宜的法令。该法令除了赋予房屋及地方发展部长调查任何违反该法令的发展商的权力，该法令也授权部长可以在持有执照的发展商未能履行房屋买卖合时，发出合适及恰当的训令，来约束发展商、确保他们遵守该法令，以保障购房者权益。此外，在该法令下，购房者若蒙受损失或面对任何有损其权益的情况，也有权入禀房屋仲裁庭索赔。

买卖合同标准须知

第二个购房者不得不了解的法令则是1989年屋业发展（管制及执照）条例。此法令是上述法令的扩充条例，该条例的附表G( Schedule CJ)及附H( Schedule H)，都是法定的房地产买卖合同标准样本，但两个附表分别适用于不同的房产类型。其中，附表G的买卖合同样本，适用于有地的产业；而附表H则适用于仅

占建筑物一部分的分层产业，或计划分割的土地。有关条例规定，除非在合同中阐明，否则在签署房屋买卖合同之前，发展商不准以任何名义收取任何款项。

原则上，所有发展商都必须遵守合同内的所有规定，但该条例却“网开一面”，允许无法根据买卖合同如期交屋的发展商，申请延长完成工程的期限，或者申请撤销或修改买卖合同中的任何条款。

倘若管制人确信， “由于特殊情况、履约困难、或在无法避免的情况下”，履行买卖合同中的条款已经不可行或没必要，他可能会同意发展商延期交付房屋，或者撤销或修改任何相关条款。

发展商有权申请延期交屋

值得一提的是，购房者往往不知道，其实发展商有权申请延期交屋。在有关条款下，发展商可向管制人申请延长在买卖合同内规定的完工期限，或者申请撤销或修改买卖合同内的任何条款。如果管制人确信，“由于特殊情况、履约困难、或在无法避免的情况下”，履行买卖合同中的条款已经不可行或没必要，他“可能“就会通过书面方式，批准发展商延划交屋，或者撤销或修改买卖合同巾的任何条款。

不过，该条例附带的限制性条款也规定，倘若发展商往买卖合同中规定的向购房者交付“空置管有权”期限之后，才提出“撤销或修改”条款的申请，将不会受理。

该条例争议的是，发展商可以在不必通知购房者的情况卜．，就向筒;制人提出延期交屋申请，而且也无需通知购房者他们其实有权对发展商的申请提出抗议。然而，管制人可根据自己的意愿，决定是甭通知购房，并且在决定是否批准发展商的申请前，先听取购房者的意见：

先售后建与先建后售差别

上述所说的附表G和附表H，可以说是“先售后建”概念的条款。这两个附表要求购犀者根据房屋工程的进度，分12期向发展商付款。首期是在签订买卖合同时支付屋款的10%，余款则是在发展商完成每一期工程后的21天内支付，而一笔款项是在购房者收到屋业的“空置管有权”后支付。

“空置管有权”是指发展商必须确保所交付屋业，在指定口期处于适于占用状态的法律义务。这也表示，发展商必须确保有关屋业内的任何占用人搬离，以及清出所有不包括在这笔买卖内的物体。

购房者所面对的风险是，建筑商可能会停工，留下来完工的房屋或公寓，而购房者却还必须每月摊还房贷及利息。因此，为了将这个风险降至，立法者又制定了“先建后售”条款，附表I ( Schedule I)以及附表J( Schedule J)。

附表I与附表G一样，适用于有地的产业；而附表J则与附表H一样，适用于买卖仅占建筑一部分的分层产业。附表I与附表J两个条款也都要求购物者在签署买卖合同时，支付房款的10%，但其余的90%房款，则可以等到房屋建好、购房者收到发展商以书面形式发出“空置占有权”通知、竣工证明及合约完成证明后21天才支付。

直到今天，房屋发展商依然可以选择根据“先售后建”或“先建后售”条款。但市法者有意通过立法，强制要求房尾发展商采用“先建后售”条款，以保障购房者的权益，把他们可能面临已支付大部分屋款，但房子却未完工的风险降军。

不过，的弊端是，此举可能导致房地产市场被垄断，因为，惟有财

力雄厚的大犁发展商，才有能力承担屋款90%直到工程完全竣工，而规模较小的发展商则因无法担负建屋工程的成本，可能失去他们在房地产业的市场地位。这种情况发展下去，将会导致西马的房地产价格飙。