马来西亚不同产权类型的产业（中）

有期产权产业，是许多产业买家都设法避免选择的产业，因为很多人认为，有期产权的产业并不值得购买，而且会面对很多问题。其实，有期产权产业并不一定不好，但买家有必要先了解一旦持有此类产业，他们会面对什么问题。本期《米兰兵法》和大家分享有期产权产业的潜在问题。

（一）漫长麻烦的转手程序

在转售市场，卖家需一段很长的时间来把有期产权产业转给买家；程序通常需用上6至9个月，甚至更长的时间。相比之下，产权产业的转手程序一般上只需3至4个月来完成。这是因为，卖家的代表律师须向相关土地局申请和取得准许，卖家须承担这方面的所有成本。何时能获得准许，得视土地局的办事效率而定。时间漫长，买方与卖方之间可能出现问题。比如，买家在等待之际面对意外的财务问题，因而被逼退出这交易并丧失10%订金。如果产业价突然飙升，卖家会拖延取得批准的时间，或取消协议和退回定金给买家，以便以更高价格转售。因此，买家卖家必须确保他们的买卖协议（SPA）“无懈可击”。

建议双方雇用不同的SPA代表律师，确保各自的权益在6至12月的等待期内获得保障。此外，必须在SPA内列明退出日期，如12或18个月。如果脱售或转手无法在这期限内获得批准，其中一方可选择终止协议。若有意在未来脱售此类产业，你必须为这漫长的转手程序做好精神和财务上的准备。现金紧张的买家将发觉这投资兑现程序非常耗时和麻烦。同时，未偿还贷款的利息也在这期间持续累计。

（二）了解剩下的期限

若向发展商购买有期产权产业，调查清楚剩余的期限非常重要。千万别随意认为产业仍有99年期限。一旦城镇计划获批准，发展商会分阶段兴建产业，而期和最后一期的产业，有可能相隔10年。

如果你购买的正好是最后一期产业，在你签署SPA的时候，该产业的租赁期将会少过89年；如果产业顺利在3年后竣工，租赁期可能少过86年！知名发展商或承诺即使主要产权（MasterTitle）租赁期只剩80年，个人产权（Individual Title）一旦发出，它们的期限将是99年。这情况下，发展商则须支付额外款额将个人产权期限延长至99年。

（三）银行比较避忌

潜在买家可能面对的另一问题，是大部分银行不愿为贷款届满后，租赁期剩下少过30年的产业提供融资借贷。

外资银行更严格，甚至要求从贷款届满期计算，该产业的租赁期必须至少还有60年。至于愿意提供贷款的银行，贷款幅度会比较小，而且多只提供短期贷款。因没银行愿意被这些产业捆绑，即在最糟情况下，无法拍卖相关的产业。

（四）延长租赁期并不容易

租赁期即将届满时，有期产权产业的业主将面对以下问题：

（a）租赁期能否在预期内获得延长？

（b）不同州属或城市，可能拥有各自的方程式来计算延长租赁期的费用。业主同时也须承担额外的律师费和其他成本。

（c）如果资金不足，业主该如何支付延长租赁期的费用呢？目前还未有银行愿意提供这方面的贷款。

（d）如果租赁期不被延长，该怎么办？

谨慎应对

无论如何，上述只是可能出现的挑战和问题，并非所有购买或持有有期产权产业的人士，都会面对这些情况。

有期产权产业和产权产业，究竟哪个比较值得去购买呢？下周再来分析