米兰多施： “钱生钱”上策 借贷投资产业致富快

（吉隆坡13日讯）投资房地产，应巧借东风，从而让自己快速增富！

WealthMastery Academy首席房地产投资讲师米兰多施举出“借钱投资十大原因及好处”，强调即使产业投资者财务状况良好，也须向银行借贷投资，善用银行贷款致富。

他强调，一般上持旧观念者认为须努力工作存钱，向银行借贷能免则免，因为无债一身轻；然而在现今时代，透过银行贷款投资产业赚钱，才是“钱生钱”的上策。

米兰多施今日为进入第二天的2013年产业展望大会主讲，讲题为“2013年产业投资策略”。他强调，只要谨慎借贷及明智投资，向银行借贷是进入产业投资领域的良好及快速增富管道。

他认为每个人的产业借贷款额是1000万令吉，他本身向银行的借贷已超越这数额：“很多人不喜欢借钱，但你宁愿做没有欠债的乞丐，还是财务自由者？”

应续投资产业

Wealth Mastery Academy首席房地产投资讲师米兰多施促请产业投资者今年别“撤场”，应继续投资产业，若资金不足，可考虑与他人“联营”。他说，本地产业仍大有发展潜能，建议投资者在吉隆坡购买产业，以周边地区有不同发展工程，如学校、百货公司、酒店、大道等的产业为优先考虑。

“在吉隆坡，吉隆坡广场（kl sentral）及其一带包括十五碑、孟沙等是投资地点。”他也提醒业者别出售优质、位置理想及容易出租的产业，因为日后不再可能以廉价购回。“至于今年可出售的房屋包括位置不理想的房屋、售出小型产业以购买更大投资产业，或业者欲购买更其它更理想的产业。”

再融资旧产业

米兰多施建议投资者再融资旧产业，他们仍易于获得银行70%借贷，银行基本借贷率（BLR）则约2.4%。他说，投资者应该申请伸缩性贷款及保存流动资金，以备不时之需。

勿买米老鼠型公寓

“若在不好时期，可能出现很多不错的产业交易，但往往面对借贷困难，因为银行这时会特别谨慎，一些在经济良好时期原本是A级的客户，在坏时期可能成了C级客户。”他提醒欲买屋自居者须先了解本身对屋子及家人的需求，更打趣说若买者的太太不会煮饭，别搬离岳母家太远。对于喜欢短期内买进房屋并转手卖出者，他认为是房屋一旦建竣即马上卖出，再向其它房屋“迈进”：“别坚持卖价，否则一些新房屋可能会超过1年找不到租户。”

米兰多施也不赞成投资者购买“米老鼠”型公寓，即只有450平方尺的超小公寓，这种房屋只能容纳一人，很难找到租户。

米兰多施列举借贷的10个好处

1.更节省时间，一般人往往须以超过5年储存10万令吉，但向银行借贷这数额的时间少过1个月：“这让你更快有钱投资，赚钱时间也更快，为何还要等待？”

2.是杠杆作用（leverage）。当投资者借贷9万令吉以购买10万令吉小型公寓，一旦公寓价格调涨10%，以11万令吉房屋价格减9万令吉借贷，当事人获得2万令吉，等于赚了一倍，因为前者当初只拿出1万令吉买屋。

3.净值（net worth），因为随着时间推移，通货膨胀率能提高资产价值及减少负债或贷款，只要借钱，你的净值会更快提升。

4.让住户帮你供房屋，若投资产业，供屋能力就落在租户身上，若他不能支付房租，换租户即可，你（屋主）的风险其实很低。

5.通胀影响着银行借贷，当通胀越高，分期付款的数额价值越低：“所以是设法借数额的钱，并尽可能展延还贷期限。”他指通胀一般上会越来越高：“40年前我们的零用钱是50仙，现在是5令吉，40年后可能需500令吉了。另外，官方公布2至4%的通账率，未必是你的通胀率，胥视本身及孩子的消费水平，你的可能须4至8%。”

6.扩展（spread），例如向银行借贷100万令吉，利息为4%，但以这笔钱购买中小产业后所赚取的回酬可能达8%，意味着投资者可赚取4%款额。

7.减低未偿还贷款（O/S loan）。米兰多施以借贷100万令吉，以5%利息及25年偿还为例，当来到第5年，100万令吉贷款降低至88万4000令吉，偿还本金为11万5000令吉，乘以12个月则每月偿还本金为1930令吉，到了第25年已提升至3336令吉。“但你的银行贷款仍由产业租户‘代还’，这意味着你将越老越有钱。”

8.投资者借贷应投资海外产业，当前者贷款70%，意味着把70%产业及该国家的风险转移给银行，同时降低货币风险。

9.取得税务好处。若无贷款，投注者须支付更多租金收入税。

10.让银行保存你所有的重要文件，若它们弄不见，你可告它们，但若自己弄不见，难道你告自己？