马来西亚房产盈利税如何算？

近年来，马来西亚房产是一项热门投资，但是税收方面一直是大家关注的一个问题，现在小编为大家从南洋网产业周刊上面找到一篇文章，详细解答有关“房产盈利税”的问题，并且教会大家如何计算税务。

马来西亚自2010年1月1日起已重新实施产业盈利税的课征。

个人卖出持有期（脱售日与购买日的差距）不超过5年的房地产并获利，将会被课征产业盈利税。而自2013年1月1日起，个人卖出持有期不超过2年的房地产而获利，已从课征10%的产业盈利税提升至15%。

可扣亏损

另外，个人因卖出持有期超过5年的房地产而获利，则属于资本获利，不必缴税。

房地产脱售有盈有亏，若是获利的话，个人将被课征产业盈利税；相反地，若是亏损，个人则无须被课征产业盈利税。（如何计算盈亏，请参阅往后文章）。

自2010年1月1日起，个人脱售产业的亏损可以过渡至下次的房地产脱售（称“可扣亏损”），减低下次脱售房地产的可课税盈利。同时，也减低该次房地产脱售所需课征的产业盈利税。

此可扣亏损可以一直过渡至下次的房地产脱售，一直到扣完为止。此可扣亏损可以在同一个或不同的税年里扣，前提是该次的脱售房地产业有盈利。

个人必须从可课税盈利中先扣除了第4表免税额后，才能用来扣除可扣亏损，余额则会被征收10%或15%的产业盈利税。

亏损减免

除了可扣亏损，亏损减免也可以减低产业盈利税的课征，但亏损减免是有别于可扣亏损的。

亏损减免是个人在2007年3月31日或之前，脱售房地产的亏损乘于当时的产业盈利税率（0%至30%，视持有期而定）的款额，从应缴的产业盈利税中扣除。而可扣亏损则是从2010年才开始给与的优惠，从可课税盈利中扣除。

亏损减免可过渡至2010年或以后所进行的房地产脱售，从应缴房地产税当中扣出来，而且也可以过渡至下次的房地产脱售，直到扣完为止。

扣除了亏损减免的余额才是个人真正应缴付的房地产盈利税（净）。

省税小秘诀

个人将自己居住的房子脱售出去，可以豁免产业盈利税。

不过，须符合特定的条件：每人一生只可以获取一次免税（丈夫以及妻子可以分开享有），该房子是自己居住的房子。

小提示：当业主好处多

在产业可为自己带来稳定的收入之前，一些业主认为，必须先至少投入5至7年的经营时间。

虽然出租产业也可以是高风险生意，但却又比波动不稳的股市来得稳定。

很多人通过置业来多元化收入来源，所以租金收入往往被当成投资收入。

在理财的角度，这称为“被动收入”，即不需多努力就会自动流入的收入。

但是，很多人常常会忽略了税务的问题，往往在税务单发现租金被当做生意收入来征税时，才恍然大悟租金收入其实也可享有一些税务优惠。

税收优惠和申请减免方式

1.生意成本减免

每一项出租的产业都必须分开记账处理，并把个别开销直接记录在该产业的账目下，以享有税务减免。

当租金收入被当成生意收入，所有旗下的合法资产也就是收入来源的一部分，可以被称之为“出租的生意”。

这也意味着，所有有关产业出租的支出，如往返该产业和管理行政办公司之间的费用，也理应纳为“成本”以申请减免，因为这是维持这门生意的合理支出。

若“业主”其实就是一家公司，这些开支合理的款额也可纳为“董事费用”的项目下。

2.资产贬值减免（assetdepreciation deduction）

若出租产业是一门生意的收入来源，那作为业务用途的合法资产支出，如为了保养资产而进行的粉刷装修和摆设设计支出，也可申请资本补贴。

用来计算资本补贴（capital allowance）的贬值速度和比率，根据不同产业性质而定，但很多时候，贬值率是逐年增加，且可在很短的时间全额注销（writeoff）。

业主还可以在不损害现有资产价值的情况下，用其租金收入购买新产业。

3.亏损减免（lost deduction）

虽然没有人愿意做亏本生意，但以防万一面临亏损，业主必须要有一套应对方法。

尽管这门出租的生意可能会遭受到税务亏损，但更多的人或公司把这个收入当做其他投资项目失利时的救生圈。

因为今年的业务亏损不但可用同年的租金收入来抵销，上一年的业务亏损也可用其他业务收入，如租金收入来抵销。

鍾贵发博士 马大商学系前副教授 税务顾问兼执业律师

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